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Immobilien: Renditeentwicklung spricht gegen Spekulationsblase

14.08.2019

Wegen zum Teil drastisch gestiegener Immobilienpreise haben jüngst die Europäische Zentralbank und die Bundesbank vor einer Überhitzung des Marktes in Deutschland und einer Spekulationsblase gewarnt. IfW-Forscher Ulrich Schmidt kommt jedoch nach Analyse der Renditen von Anlageimmobilien zu dem Schluss, dass auf deren Basis keine Spekulationsblase erkennbar ist.

„Aus Anlegersicht gibt es keinerlei Hinweise auf das Vorliegen einer Spekulationsblase, ganz im Gegenteil liegen die Immobilienpreise derzeit sogar eher unterhalb ihres Fundamentalwertes, während sie im Jahr 2005 diesen eher überstiegen“, argumentiert Ulrich Schmidt, Finanzwissenschaftler und Forschungsbereichsleiter am Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW Kiel) in einem „Kiel Focus“. Er hat auf Basis von Daten zu Immobilien- und Mietpreisen des auf Immobilienmärkte spezialisierten Beratungsinstituts Empirica für Immobilien in deutschen Großstädten die sogenannten Überschussrenditen errechnet. Sie geben an, inwiefern die Rendite von Immobilienanlagen oberhalb der Hypothekenzinsen beziehungsweise oberhalb des Festgeldzinses liegt, dem Referenzwert für eigenfinanzierte Immobilienkäufe. Daraus lassen sich Rückschlüsse auf den Fundamentalwert einer Immobilie ziehen: Je höher die Überschussrendite ist, desto stärker liegt der Preis einer Immobilie den Annahmen zufolge unterhalb ihres Fundamentalwertes. Liegen die Preise unterhalb der Fundamentalwerte spricht dies dafür, dass Investoren mit sinkenden Preisen oder Mieten oder steigenden Zinsen rechnen.

Schmidt hat errechnet, dass die Überschussrenditen in den betrachteten deutschen Großstädten im zweiten Quartal 2019 durchweg positiv und sogar höher als ein Prozent waren – sowohl bei Fremd- als auch bei Eigenfinanzierung. Im Vergleichsjahr 2005, als niemand von einer „Immobilienblase“ sprach, waren die Überschussrenditen dagegen fast durchweg negativ oder nahe null, das heißt, seinerzeit lagen die Immobilienpreise eher oberhalb ihres Fundamentalwertes und die Investoren spekulierten auf steigende Preise, Mieten und/oder Zinsen.

„Diese Ergebnisse zeigen, dass aus mikroökonomischer Sicht keinerlei Hinweise auf das Vorliegen einer Spekulationsblase existieren. Empirisch hat sich gezeigt, dass steigende Immobilienpreise sowie eine Ausweitung des Kreditvolumens gute Indikatoren für bevorstehende Finanzkrisen sind. Insofern sind die aktuellen Warnungen nachvollziehbar, von einer Immobilienblase kann jedoch nicht gesprochen werden“, resümiert Schmidt.

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