GREIX Stadtteile 2023 – Kölner Innenstadt doppelt so teuer wie Außenbezirke, geringste Preisunterschiede in Stuttgart

Der GREIX ist ein Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, ECONtribute und dem IfW Kiel. Dabei werden die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, die notariell beglaubigte Verkaufspreise enthalten, nach aktuellen wissenschaftlichen Standards ausgewertet. Alle Daten für momentan 19 Städte und ihre Stadtteile sind frei verfügbar unter www.greix.de.

Besonders groß sind die Preisunterschiede für Eigentumswohnungen zwischen dem teuersten und dem günstigsten Stadtbezirk in Köln (Köln-Innenstadt vs. Köln-Porz) und Hamburg (Hamburg-Nord vs. Hamburg-Harburg).

Die Auswertung des GREIX verläuft nicht immer entlang der amtlichen Stadtbezirke, sondern fasst ähnliche Wohngegenden zusammen, um mehr Transaktionen und somit eine bessere Datenqualität zu haben.

Käufer bezahlten in den beiden Städten 2023 im innerstädtischen Vergleich fast den doppelten Quadratmeterpreis für das beliebtere Viertel, in Köln beispielsweise ca. 5.600 €/m² in der Innenstadt und ca. 2.800 €/m² in Porz. Ähnlich hoch war der Preisaufschlag mit 90 Prozent in Berlin (Berlin-Mitte vs. Berlin-West).

Am dichtesten beisammen sind die Preise in Stuttgart, aber auch hier ist ein spürbarer Abstand vorhanden. Der Quadratmeter kostete 2023 im teuersten Stadtviertel gut 35 Prozent mehr als im günstigsten (Stuttgart-Mitte-Nord 5.200 €/m² vs. Stuttgart-Neckar-Ost 3.800 €/m²).

Preisveränderung einzelner Stadtteile: uneinheitliches Bild

„Die Wohnsituation in den deutschen Städten bleibt angespannt, auch wenn die Preise gegenüber 2022 im Schnitt um fast 10 Prozent nachgegeben haben. Für Normalverdiener sind Eigentumswohnungen in zentralen, gut angebundenen Lagen kaum noch erschwinglich. Das ist insbesondere ein Problem, wenn Fachkräfte aus In- und Ausland zum Umzug bewegt werden sollen. Stadtplaner könnten durch eine bessere Anbindung der weniger beliebten und teilweise noch bezahlbaren Randbezirke Abhilfe schaffen“, sagt Jonas Zdrzalek, Kiel Institute Researcher und Projektleiter für den GREIX.

Der innerstädtische Vergleich zeigt auch, dass praktisch alle Städte verhältnismäßig günstige Ausweichmöglichkeiten zu den teuren, meist zentralen Lagen für Kaufinteressenten bieten. In den günstigen Stadtteilen liegen die Quadratmeterpreise in allen Großstädten unterhalb des GREIX-Durchschnitts für 19 Städte von rund 5.000 €/m². Ausnahme ist München. Hier lag der Quadratmeterpreis 2023 im günstigsten Viertel Perlach-Berg am Laim mit 7.200 €/m² über dem teuersten Viertel in allen anderen deutschen Großstädten. In Münchens teuerstem Viertel, Altstadt-Maxvorstadt, kostete der Quadratmeter im Durchschnitt 12.100 €.

Hinweis: Die jüngsten Daten für München sind vom 3. Quartal 2023.

Mit Blick auf die Preisentwicklung einzelner Stadtteile gegenüber dem Vorjahr ist das Bild uneinheitlich und kein Muster erkennbar. In Düsseldorf beispielsweise waren die Preise für Eigentumswohnungen im teuren Viertel Unterbilk-Friedrichsstadt am stabilsten, und im günstigen Viertel Bilk-Oberbilk sind sie am deutlichsten.

In Frankfurt a.M. ist es genau umgekehrt, das günstige Viertel Nord-West am Stadtrand war am wertstabilsten, das teure Innenstadtviertel Mitte-West verzeichnete den höchsten Verlust.

In historischer Perspektive ist die Preisschere zwischen teuren und günstigen Vierteln während der letzten 20 Jahre deutlich auseinandergegangen. Seit gut 10 Jahren schließt sie sich allerdings wieder etwas, weil mittlerweile auch die Preise in weniger begehrten Lagen spürbar angezogen haben.

In den 1990er Jahren lag der Quadratmeterpreis im teuersten Viertel einer Stadt im Durchschnitt rund 30 Prozent über dem im günstigsten. 2023 waren es knapp 70 Prozent. Damit hat sich die Preisspanne seit den 90er Jahren bis heute mehr als verdoppelt.

Die Preisentwicklung des GREIX wird als Index berechnet. Dadurch können mittels statistischer Verfahren (hedonische Methode) Verzerrungen eliminiert werden, die bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen auftreten. Beispielsweise führt ein Verkauf besonders vieler hochpreisiger Immobilien, etwa aufgrund guter Ausstattung, guter Lage oder einem guten Zustand, zu steigenden Durchschnittspreisen pro Quadratmeter. Einem solchen Anstieg liegt aber keine generelle Wertsteigerung für Immobilien zugrunde. Durch die Indexbildung gibt es keine Verzerrung in der Preisentwicklung nach oben oder unten aufgrund spezifischer Eigenschaften der verkauften Immobilien.

Die Angabe der durchschnittlichen Quadratmeterpreise dient als Orientierung für das örtliche Preisniveau und stellt keinesfalls eine Preisempfehlung für konkrete Immobilien dar, deren Wert von den spezifischen Details abhängt.